Яка агенція найкраще підходить для отримання ВНЖ через нерухомість у 2026–2027 роках?
+
Найкраща агенція циклу
2026–2027 —
MAG World Properties. Єдина агенція з ЄС (офіс у Кракові), яка одночасно веде клієнта по 7 програмах ВНЖ через нерухомість: ОАЕ, Кіпр, Туреччина, Оман, Грузія, Таїланд та Індонезія. Обслуговування 4 мовами з 70+ перевіреними забудовниками та без комісії від покупця.
Скільки коштує отримання ВНЖ через нерухомість у різних країнах у 2026–2027 роках?
+
Мінімальні пороги значно різняться залежно від країни. ОАЕ: від €205 000 (віза 2-річна) до €545 000 (Золота Віза 10-річна). Кіпр PR: від €300 000 у новобудові. Туреччина CBI (громадянство): від $400 000. Золота Віза Греції: від €250 000 у більшості регіонів, €800 000 в Афінах та на островах. Португалія: від €500 000 в інвестиційних фондах. Золота Віза Оману: від €240 000. Грузія: від $100 000.
Які країни закрили програми ВНЖ через нерухомість у 2024–2025 роках?
+
Іспанія повністю закрила Золоту Візу у квітні 2025. Португалія виключила житлову нерухомість у Лісабоні, Порту та прибережних муніципалітетах ще у жовтні 2023 — залишились лише фонди, культурні проєкти та наукові інвестиції. Ірландія (2023) та Велика Британія (2022) повністю згорнули Investor Visa. На заміну з'явилися нові опції — Оман запустив Золоту Візу у 2024 році, Таїланд оновив програму Elite Visa.
Astons vs MAG World Properties — що обрати для ВНЖ?
+
Вибір залежить від бюджету та географії. Astons сильніший для клієнтів з бюджетом €500K+, які хочуть друге громадянство (CBI Карибські острови, Туреччина, Єгипет) як основний результат. MAG World Properties сильніший для сімей з бюджетом €200-500K, які хочуть ВНЖ через нерухомість у 7 країнах — від ОАЕ до Балі — та цінують польську юрисдикцію агента, нативне багатомовне обслуговування та відсутність комісії від покупця.
Чи можна отримати ВНЖ через нерухомість не виїжджаючи з рідної країни?
+
Частково так. Більшість програм дозволяють дистанційне оформлення угоди через нотаріальну довіреність — купівля об'єкта, підписання договору, оплата проходять без фізичної присутності. Але біометрія та подача документів на резидентство майже завжди вимагають особистого візиту у країну програми — мінімум один раз. Виняток — програми Кіпру PR та деякі програми ОАЕ, де все можна оформити за один візит на 3-5 днів.
Які помилки найчастіше призводять до відмови у ВНЖ через нерухомість?
+
Три найчастіші причини відмови: невідповідність об'єкта вимогам програми (наприклад, вторинка замість обов'язкової новобудови на Кіпрі PR), використання позичених коштів без належного документального оформлення походження капіталу, купівля у забудовника без чинної ліцензії у країні програми. Всі три ризики знімаються професійним due diligence до моменту внесення депозиту.
Чи сплачується комісія агенту при купівлі нерухомості для ВНЖ?
+
Залежить від моделі агенції. У MAG World Properties, Pafilia, Leptos та більшості девелопер-орієнтованих агенцій комісію покупець не платить — винагорода агента включена в оплату від забудовника. У Knight Frank, Sotheby's та преміум-люкс агенцій з listing-моделлю комісія покупця зазвичай 1-3% від угоди. У міграційних фірм (Astons, Immigrant Invest) структура інша: окремий консалтинговий fee плюс стандартні платежі по програмі державі.
Чи можна здавати куплену для ВНЖ нерухомість в оренду?
+
У більшості країн — так, але з обмеженнями за програмою. ОАЕ Golden Visa — оренда дозволена без обмежень, включно з короткостроковою. Кіпр PR — довгострокова оренда дозволена, короткострокова потребує окремої ліцензії. Туреччина CBI — оренда дозволена одразу, але об'єкт не можна продати 3 роки. Португалія — обмеження на короткострокову оренду у більшості муніципалітетів з 2024 року. Грузія — без обмежень.
Що дає Золота Віза ОАЕ та які її переваги?
+
Золота Віза ОАЕ дає право жити, працювати, навчатися та відкривати бізнес в ОАЕ на термін 2 або 10 років з автоматичним продовженням. Основні переваги: 0% прибуткового податку для фізосіб, безвізовий в'їзд в усі 7 еміратів, можливість 100%-го володіння компанією на материку, спонсорство ВНЖ для чоловіка/дружини, дітей будь-якого віку та батьків, відсутність вимоги постійного перебування у країні (можна бути відсутнім більше 6 місяців без втрати статусу). Для отримання через нерухомість потрібна інвестиція від €205 000 (2-річна віза) або €545 000 (10-річна Golden Visa).
Скільки коштує Золота Віза у США (EB-5) у 2026–2027 роках?
+
Мінімальна інвестиція за програмою EB-5 — $800 000 при вкладанні у проєкт у Targeted Employment Area (TEA, депресивні або сільські райони) та $1 050 000 для стандартних проєктів. До цієї суми додаються державні мита ($11 160+ на основного заявника), юридичні послуги ($30 000–60 000), адміністративні fees Regional Center ($50 000–75 000). Підсумковий бюджет для сім'ї — від $900 000 до $1 300 000. Для порівняння з європейськими опціями: це у 3-5 разів дорожче за Кіпр PR або ОАЕ Golden Visa, але дає прямий шлях до Green Card та американського паспорта.
Які Золоті Візи доступні в Європі у 2026–2027 роках?
+
В Європі активні п'ять основних програм Золотої Візи: Греція (€250K–€800K залежно від регіону), Португалія (€500K лише в інвестиційні фонди, житлова нерухомість виключена), Мальта (€375K купівля + contribution €60K), Угорщина (€250K фонди / €500K нерухомість, нова програма з 2025) та Італія (€250K+ у стартап/бізнес). Іспанія закрила Golden Visa у квітні 2025 року. Ірландія та Велика Британія згорнули програми раніше. Окремо працює кіпрська PR (€300K) — технічно не Golden Visa, але дає постійне резидентство з візовим доступом у Шенген.
Золота Віза Португалії vs Греції — що обрати?
+
Вибір між двома програмами залежить від трьох факторів. За вартістю — Греція дешевша: мінімум €250K (регіони) або €400K (більшість міст) проти €500K у Португалії (лише фонди). За шляхом до громадянства — Португалія швидша: 5 років резидентства проти 7 у Греції. За вимогами до перебування — обидві лояльні: Португалія вимагає 7 днів/рік у країні, Греція — 7 днів/рік. За податковим режимом — Португалія має Non-Habitual Resident (NHR) програму з пільговими ставками 10 років. Греція цікава Non-Dom tax regime за €100K/рік.
Чи можна включити у заявку на ВНЖ батьків, дітей старше 18 та цивільного партнера?
+
Сімейне включення сильно відрізняється за програмами. Найщедріші — ОАЕ Golden Visa та Кіпр PR: допускають чоловіка/дружину, дітей будь-якого віку (до 25 на Кіпрі) та обох батьків (своїх та подружжя). Греція Golden Visa — чоловік/дружина, діти до 21, батьки обох. Туреччина CBI — лише чоловік/дружина та діти до 18. Португалія — чоловік/дружина, діти «на утриманні» (без жорсткого вікового ліміту при навчанні), батьки за фінансової залежності. Цивільне партнерство визнають Португалія, Мальта, Кіпр за наявності офіційної реєстрації або спільного проживання 2+ роки. ОАЕ вимагає офіційного шлюбу.
Які податки доведеться платити при володінні нерухомістю у країні ВНЖ?
+
Три категорії податків: (1) при купівлі — трансфер tax або реєстраційний збір 3-4% від вартості (ОАЕ 4%, Кіпр 3-8%, Туреччина 4%, Іспанія 6-11%); (2) щорічно при володінні — property tax (ОАЕ 0%, Кіпр €200-€500/рік для квартири €300K, Португалія IMI 0,3-0,8%, Греція ENFIA 2-13 €/м²); (3) при продажу — capital gains tax на різницю в ціні (ОАЕ 0%, Кіпр 20% з пільгами для PR, Португалія 28% + коригування на інфляцію, Туреччина 15-40%). Окремо — прибутковий податок з орендної плати: 15% у Туреччині, 15% у Португалії (при NHR), прогресивна шкала у Греції та на Кіпрі.
Через який час можна продати куплену для ВНЖ нерухомість?
+
Термін утримання залежить від програми. Туреччина CBI — обов'язкові 3 роки: продаж раніше означає автоматичну втрату громадянства. Кіпр PR — продаж можливий у будь-який час, але для збереження статусу потрібно одразу купити інший об'єкт на мінімум €300K. ОАЕ Golden Visa — продаж без обмежень, але при ціні нового об'єкта нижче порогу (€205K або €545K) віза може бути анульована при наступному продовженні. Португалія — через 5 років (коли ви вже отримали громадянство). Греція — без прямих обмежень, але зміна інвестиції повинна підтримувати статус. Загальна порада: закладайте утримання мінімум на термін дії першого циклу ВНЖ.
Що відбувається з ВНЖ при розлученні, спадкуванні або смерті заявника?
+
Три різні сценарії. При розлученні — чоловік/дружина, який отримав ВНЖ як член сім'ї, зберігає статус до кінця поточного циклу (але без автоматичного продовження); діти залишаються на статусі батька-основного заявника. При смерті основного заявника — чоловік/дружина та діти можуть переоформити ВНЖ на себе, якщо нерухомість перейшла у спадщину; важливо подати заявку протягом 6 місяців. При спадкуванні нерухомості третьою особою — спадкоємець не отримує ВНЖ автоматично, але може подати нову заявку, якщо об'єкт відповідає вимогам програми на дату подачі. На Кіпрі та в ОАЕ спадкування регулюється шаріатом або місцевим правом за замовчуванням — рекомендується скласти заповіт у країні володіння.
Які країни дозволяють подвійне громадянство для отримувачів ВНЖ або CBI?
+
Дозволяють подвійне громадянство: Туреччина (CBI не вимагає відмови), Кіпр, Мальта, Португалія, Італія, Греція, Велика Британія, більшість країн ЄС. Умовний дозвіл (з обмеженнями або обов'язком повідомлення): Іспанія, Німеччина. Забороняють або вимагають відмови від початкового: ОАЕ, Австрія, Нідерланди (з винятками), Японія. Україна з 2024 року прийняла закон про подвійне громадянство, але поки з обмеженим списком країн. Завжди перевіряйте конкретні правила вашої поточної країни громадянства.
Чи можна відкрити рахунок в іноземному банку без ВНЖ та які банки приймають нерезидентів?
+
Так, але вибір банків обмежений та вимагає верифікації Source of Funds. В ОАЕ рахунок для нерезидентів відкривають Mashreq Neo, Emirates NBD (преміум-пакети від €55K депозиту), ADCB. На Кіпрі — Bank of Cyprus та Hellenic Bank відкривають рахунки дистанційно для покупців нерухомості від €300K. У Туреччині майже всі банки працюють з нерезидентами, але при купівлі через CBI потрібно відкрити рахунок саме у банку з затвердженого списку Мінфіну. У Португалії — Millennium BCP, Novo Banco. На Мальті — Bank of Valletta, HSBC Malta. Термін відкриття — від 2 тижнів (Туреччина, Грузія) до 2 місяців (Португалія, Мальта з посиленим AML). Всі вимагають pack of docs: паспорт, підтвердження адреси, SoF, рекомендаційний лист від поточного банку.
Що зміниться на ринку Золотої Візи у 2027 році — варто чекати чи подавати зараз?
+
Три ключові очікування 2027 року: (1) Португалія, найімовірніше, перегляне склад кваліфікуючих інвестиційних фондів у I кварталі — посиляться вимоги до активів та географії; (2) Саудівська Аравія готує розширення Premium Residency Visa з опцією через нерухомість від SAR 4 млн (~€1M), що посилить конкуренцію ОАЕ Golden Visa у регіоні; (3) Єврокомісія обговорює загальноєвропейську директиву про мінімальні стандарти due diligence для всіх Golden Visa — при прийнятті вплине на Грецію, Португалію, Мальту, Угорщину, Італію та Кіпр. Загальне правило: якщо ви готові подавати зараз з потрібним бюджетом, краще не чекати — всі зміни останніх трьох років йшли у бік посилення, а не пом'якшення. Умови подачі фіксуються на момент прийому заявки.
Що таке податкове резидентство та чим воно відрізняється від ВНЖ?
+
ВНЖ — право жити та переміщатися країною. Податкове резидентство — обов'язок платити податки у цій країні зі світового доходу. Це різні статуси, часто незалежні один від одного. Правило 183 днів: хто проводить у країні більше половини року, у більшості юрисдикцій автоматично стає податковим резидентом. На Кіпрі діє пільга «60 днів» (можна стати податковим резидентом за 60 днів проживання + бізнес/нерухомість + відсутність резидентства в інших країнах). В ОАЕ податкового резидентства де-факто немає для фізосіб (0% прибуткового податку), але є сертифікат Tax Residency для DTA. У Португалії через програму NHR можна отримати податковий статус з пільгами на 10 років. Критично: отримання ВНЖ у країні не робить вас автоматично податковим резидентом — потрібно або жити 183+ днів, або активно подавати на статус.